Chấm dứt hệ lụy từ cơ chế hai giá

Tại Đắk Lắk, với bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026, địa phương đang quyết tâm đưa giá trị đất đai về đúng thực tế, tạo đòn bẩy để minh bạch hóa thị trường, tháo gỡ điểm nghẽn trong giải phóng mặt bằng và khơi thông nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội.

Từ khung giá định kỳ đến bảng giá hằng năm

Trong thời gian dài, khung giá đất do Nhà nước ban hành được xem là “xương sống” cho công tác quản lý đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế, khung giá này luôn thấp hơn giá giao dịch trên thị trường, nhất là tại các khu vực đô thị, ven đô, nơi hạ tầng phát triển nhanh và nhu cầu sử dụng đất tăng cao.

Theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất sẽ do UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND tỉnh thông qua và ban hành, áp dụng từ ngày 1/1 hằng năm. Giá đất được xác định dựa trên hệ thống căn cứ minh bạch: dữ liệu giao dịch thực tế, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, thông tin quy hoạch, hạ tầng, mục đích sử dụng đất. Điểm thay đổi căn bản là giá đất không còn mang tính bình quân theo khung mà hướng tới xác định chi tiết theo từng vị trí, từng thửa đất. Đồng thời, việc cập nhật hằng năm giúp bảng giá đất phản ánh kịp thời biến động của thị trường, tránh tình trạng “giá Nhà nước chạy sau giá thị trường” như trước đây.

Bảng giá đất mới chính là “bộ lọc” hữu hiệu để thanh lọc thị trường bất động sản. Ảnh: T. Xuân

Việc xây dựng bảng giá đất mới, từng bước tiếp cận giá đất giao dịch thực tế trên thị trường được kỳ vọng sẽ xóa bỏ cơ chế hai giá (giữa giá Nhà nước và giá thực tế giao dịch trên thị trường) vốn là một trong những nguyên nhân gây giảm thu ngân sách, phát sinh khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng mặt bằng và thiếu minh bạch thị trường đất đai trong thời gian dài.

Đưa giá đất về giá trị thực

Tại Đắk Lắk, HĐND tỉnh đã ban hành Nghị quyết số 19/2025/NQ-HĐND ngày 24/12/2025 ban hành bảng giá đất mới, áp dụng từ ngày 1/1/2026. Đây được xem là bước chuẩn bị quan trọng để địa phương bước vào giai đoạn quản lý đất đai theo nguyên tắc thị trường, phù hợp với yêu cầu phát triển mới. Đưa giá đất từng bước tiệm cận với giá đất giao dịch thực tế là đưa chính sách đất đai trở về đúng vai trò của nó: công cụ điều tiết nguồn lực quan trọng, thay vì trở thành “điểm nghẽn” của sự phát triển.

Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường, khi bảng giá đất được xây dựng theo nguyên tắc thị trường và cập nhật thường xuyên, nghĩa vụ tài chính về đất đai của người dân và doanh nghiệp sẽ được xác định sát thực tế hơn. Đồng thời, Nhà nước có thêm công cụ quản lý đất đai hiệu quả, minh bạch hơn trong bối cảnh thị trường bất động sản phức tạp từng ngày.

Ông Nguyễn Minh Huấn, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường cho biết: Việc ban hành bảng giá đất mới áp dụng từ đầu năm 2026 được xem là bước chuẩn bị quan trọng để thị trường bất động sản vận hành minh bạch hơn, đặc biệt trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng cho các dự án. Giá bồi thường sát với giá trị thực sẽ góp phần giảm khiếu kiện, tạo sự đồng thuận của người dân, từ đó đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án, tăng nguồn thu ngân sách để tái đầu tư vào hạ tầng giao thông, trường học, bệnh viện, công trình phúc lợi xã hội và có nguồn lực thực hiện công tác bồi thường cho các dự án đầu tư công trọng điểm của tỉnh từ đó nâng cao chất lượng sống chung của cộng đồng, người dân trên địa bàn tỉnh. Đây là tác động tích cực, có lợi chung cho toàn xã hội.

Tuy nhiên, giá đất trong Bảng giá đất lần này gần tiệm cận với giá thực tế giao dịch có thể làm tăng chi phí đầu vào của dự án, đòi hỏi địa phương phải đồng bộ các chính sách về quy hoạch, thuế, phí và kiểm soát thị trường để bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Bên cạnh đó, việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất minh bạch, nâng cao năng lực định giá và tăng cường giám sát thực thi là điều kiện tiên quyết để bảng giá đất mới phát huy hiệu quả.

Thanh Xuân - Hoàng Tuyết