Trong quá trình đô thị hóa, nhiều hộ gia đình ở các địa phương có đất nông nghiệp, đất ao và đất xen kẹt nằm trong khu dân cư, phù hợp với quy hoạch đô thị, có thể được chuyển đổi thành đất ở lâu dài.
Theo luật sư Nguyễn Văn Thắng, Trưởng Văn phòng Luật sư Hải Chi (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội), trong quá trình đô thị hóa nhanh như hiện nay, có một số diện tích đất xen kẹt, đất nông nghiệp, đất ao hồ không thể kinh doanh sản xuất được, nhưng liền kề với đất ở đã được quy hoạch thành khu dân cư, có thể chuyển đổi mục đích từ đất sản xuất nông nghiệp sang phi nông nghiệp như làm nơi sản xuất kinh doanh, đất ở và các mục đích khác.
Đất nông nghiệp nằm xen kẹt tại các khu dân cư có thể được chuyển đổi thành đất ở lâu dài
Vì vậy, khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đối với loại đất này thì điều kiện chuyển đổi phải tuân theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.
Theo Điều 57, Luật Đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau: “Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bao gồm: Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở”. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1, Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Và việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở (đất phi nông nghiệp) phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại Điều 59, Luật Đất đai 2013.
Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Điều 59 - Luật Đất đai xác định: “Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp: Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định”. Tiếp đến là cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì Điều 69 - Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: “Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất”.
Theo hướng dẫn tại Quyết định 2555/QĐ-BTNMT ngày 20/10/2017, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất được tiến hành theo 4 bước, gồm: Chuẩn bị hồ sơ, trong đó có đơn xin chuyển mục đích sử dụng theo (Mẫu số 010 và Giấy chứng nhận QSDĐ (sổ đỏ, sổ hồng). Tiếp đến là nộp hồ sơ; xử lý, giải quyết yêu cầu và sau cùng là trả kết quả.
Về nghĩa vụ tài chính, trong trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở được quy định cụ thể tại Điểm b, Khoản 2, Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, đối với hộ gia đình, cá nhân: “Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”.
